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范小冲:区块链会颠覆房地产(2)

2019年01月04日 23:17来源:未知手机版

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范小冲:改革开放前,中国是计划经济体制,强调的是福利分房,这一时期城市化被大大的抑制住了,没有释放出来。而且这一时期城市化还落后于工业化。

随着中国的改革开放,把这种束缚打破了,而且土地可以买卖了,房屋可以有产权了。房地产市场化调动了整个社会的资源,过去土地不值钱,是非卖品,像现在的农村土地一样。今天在北京随便拍块地就要一个亿以上,为什么会这样呢,就是土地进入了市场环境。

可以说,这二十年房地产在中国飞速发展,史无前例。这二十年(1998年到2017年)将近4亿到5亿人口进入了城市。这是什么概念,美国的人口3亿多,日本的人口一亿多。中国二十年城市化进来了将近一个半的美国、三个日本的人口。这么多人进入城市要买房,大量的购房需求就爆发了。中国这二三十年最大的经济发展动力和火车头就是房地产,这是房地产上半场。

今天所谓的下半场现状是过去巨大的增量,现在开始过剩了,进入存量时代。过去只要有钱买地,高周转,公司就能高速发展。现在房地产形势发生了巨大的变化,从量到品质上的提升。过去的坐地生财,通过盖房子变现土地增值增长的游戏规则已经变了。今天,买完地不一定升值了,还背负巨大资金的成本,所以现在地王很难受。

中国房地产报:现在青年对房子很焦虑,遇到买房子租房子等问题,您最想对他们说些什么?

范小冲:过去买房是观念问题,没那么贵,年轻人想买还能买得起。如今,很多年轻人买不起了,甚至“六个钱包”都买不起。我认为年轻人买房不如投资自己,让自己有更大的升值,自己的潜力比房子的潜力大。而过去房子的增值比个人大的多,随着时代发展,房子的价值快速增长时代过去了。

不过,中国城市化并没有结束,至少还有百分之十到二十的增长空间。房地产开发时代结束了,还有城市更新。从简单的开发到内容运营和IP的服务,从住宅到商业,从卖房到租赁,这都是行业的机会。

中国房地产报:您认为未来经济和房地产图景应该是什么样的?

范小冲:我的个人看法,近现代史上经历三个阶段,第一个阶段,工业化时代,物质创造价值;第二个阶段,服务经济时代,服务创造价值。回到房地产业也是这样,刚开始房地产是卖的材料、地段、面积大小,现在也开始有服务品牌的价值。第三个阶段,未来就是数字化经济时代,这个时代会给各行各业带来巨大的改变与颠覆,生产关系随之也发生了变化。比如区块链,这个对房地产也是颠覆性的。房地产是最大不动产,未来通过区块链能够把房地产巨大的财富唤醒。区块链可以详细记录房产位置、地址,乃至房价、历届房东和租户等细节,获得更精准的数据,建立一个去中心化的数据库。它能够把房地产的交易更细化、分权。把房地产的产权、经营权、收益权都可以分开,这也是对房子有限的资源最大的利用。

对于房企而言,不要天天把精力放在预测政策与房价,扎扎实实为客户创造价值才是根本,这样企业才会有价值,才会成长。我认为房地产行业未来还有机会,美国城市化进行了几十年,现在还是全球最大的不动产市场。不过,房地产的开发时代结束了,现在房地产不仅是简单的钢筋水泥盖房子,它是一个生活的容器,是一个创造面向未来的生活方式。

正如老子所说,“凿户牖以为室,当期无,有室之用。故,有之以为利,无之以为用。”房地产下半场,我们要关注的是“无”,关注的是人。

中国房地产报:你们会用什么样的工具来管控现在和未来的运营呢?

范小冲:经营企业就是经营人心。在企业内部建立大家共同的企业观、价值观,不断激发内在活力,把大家从利益共同体上升到命运共同体,这样就会自下而上产生更多的机会和价值,这样的管理机制可能会更有效。过往的从上自下的步调一致,严格执行的类似军式化的管理在城市化中后期市场很难奏效。

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