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寻找长租公寓破局之路特别报道(二)如何打破长租公寓“出租率焦虑症”

2020年11月21日 11:15来源:未知手机版

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2020年11月19日 17:56:52
来源:北京商报

编者按:随着蛋壳风波的不断蔓延,关于“长租公寓出路在哪”的话题在今年一直大热。从11月17日起,北京商报地产频道推出特别报道——寻找长租公寓破局之路,我们希望借助这个系列报道与行业、金融机构、消费者、小业主们讨论几个问题:长租公寓还能不能做?谁能做?怎么做?谁来监管?

甲醛、隔断间等公共安全问题如何破解?长收短付、违规放贷甚至泛资金池等金融问题谁来监管?

除了大装修、长合同以外,还有哪些模式更利于抵抗下行市场存在的风险?

长租公寓持续爆雷的背后,“出租率焦虑症”已经成为很多长租公寓运营方的行业病。在本就利润不高、流动性较差的这个行业里,出租率不到90%,就很难做到真正意义上的“活得很好”。然而在下行市场中,这个数据部分企业甚至下探到30%。

破解长租公寓“出租率焦虑症”,目前哪些方式方法行得通?在行业整体面临“出租难”、长租公寓出租率无法短期内提高的现实情况下,如何尽可能地减轻企业的压力?我们试图从市场找到一些探索。

理想的90%与现实的30%

如果复盘躺在“阵亡”名单中的长租公寓,就会发现大多都死在了疯狂扩张后的经营不善上。企业一旦遭遇市场下行、竞争加剧,亦或是发生战略决策失误而陷入流动性危机,导致陷入“出租率下降-营收减少-成本增加-利润减少-团队离散”的死循环,那么长租公寓业务停摆甚至倒闭只是时间问题。

空 白研究院创始人杨现领告诉北京商报记者,一般而言,长租公寓行业理想的出租水平通常在90%-95%左右,当房源的空置期较长,超过了企业对于该房源实现盈亏平衡所要达到的出租水平后,企业的营收压力便随之增加,就会因此选择降价出租,以提升出租率。

“长租公寓的成本回收期较长,一般需要达到整体租约的一半年限及以上。以集中式长租公寓为例,若企业签署的契约年限是十年,通常需要五年及以上的时间回收成本;回报期的长短也与项目情况以及企业自身的运营能力相关,运营效率较高的企业可以缩短回收周期。”杨现领补充道,今年受疫情影响,租赁市场整体租金水平呈现下降趋势,租客的月均支出也在缩减,部分城市出现消费降级。在此背景下,部分租客为了缩减租金成本支出,会选择更具有价格优势的租赁房源。

而多家长租公寓运营方向北京商报记者透露,在一系列长租公寓“阵亡”名单中,不乏出租率低于50%、甚至30%的企业,下行市场的冲击,让行业在理想与现实之间出现巨大裂痕。

头部长租企业的“出租焦虑”,也说明了这个问题。

为了进一步刺激市场回暖、降低房源空置率,头部长租平台也推出相应的优惠补贴。如,自如在7、8月推出“亿元补贴”活动,9月开启“9月折扣季”,10月推出“自如品质租房节”;“金九银十”之际,蛋壳也推出了“亿元补贴”等系列优惠租房活动,包括“9月租房免租两个月”、“10月签约指定年租房源,最高免租1个月”等。

轻重并举

“具备较好资金管理及运营能力、能够依据外部环境不断优化库存房源结构的企业,在逆势中更有机会弯道超车。” 在杨现领看来,眼下的市场,已经迫使长租公寓企业依据外部环境动态调整自身战略及运营策略,不断在市场中突围,唯有这样才能增加企业自身的抗风险能力。

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