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实际房贷利率已经上升,楼市接下来将走向何方?

2021年04月26日 23:12来源:未知手机版

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资金流向决定楼市方向!

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日前,最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉。据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。至此,LPR已经连续一年保持不变。此次报价依旧“原地踏步”。

LPR基础利率长达12个月保持不变,应该说对于楼市来说利好的因素要大一些,因为即使没有进一步下调,目前的基础利率也是保持在相对的低位,但实际情况又如何呢?

融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示,2021年4月全国首套房贷款平均利率为5.31%,环比上涨4BP;二套房贷款平均利率为5.59%,环比上涨2BP。

21个二线城市的房贷利率环比上涨,9个城市的首套房房贷利率环比涨幅超过10BP,中山、惠州和东莞的首套涨幅位居前三;大连和哈尔滨的房贷利率本期涨幅也较大。

一线城市中,北上深三地的房贷利率继续保持稳定,广州地区的房贷利率继续上调,首套房贷利率环比上涨11BP,二套房利率环比上涨10BP。除外资银行外,所有银行首套房贷均执行5.3%/5.4%的房贷利率,二套房贷均执行5.4%/5.5%的房贷利率。

也就是说,即使LPR基础利率保持不变的情况下,实际的房贷利率其实是在上升的趋势。贝壳据数据显示,从去年8月份,也就是完成固定利率转换浮动利率的前一个月,实际的房贷利率就处于逐步上升的过程,只不过上涨的地区和银行是逐步增加的过程,所以感觉上不是很明显。

对于实际房贷利率的上升,很多人都感觉到诧异,因为LPR利率一直没有变化,为什么实际房贷利率就上升了呢?

实际房贷利率是LPR基础利率和银行端加点组成,所以很明显,实际房贷利率的上升,其实就是银行端加点部分出现了上升。

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之前申请房贷的朋友,在去年9月份之前还在为了转不转换浮动利率而纠结,从目前的情况来看,其实答案已经很明显了。

只不过,去年9月份之后的购房贷款,其实是真的没得选了。

那么实际利率为什么上升呢?

大致是两方面的原因:

1、为了遏制房价大幅上涨,给过热的楼市降温。

2、银行的房贷额度受限,通过提升加点降低需求量。

实际利率的上升对于接下来的楼市会有哪些影响?

笔者之前的文章中反复强调,资金端的转向就很有可能终结本轮楼市行情。

那么目前利率的上升,是不是资金端的转向呢?

这就是问题的关键。

首先,政策端还没有退出宽松货币政策的迹象,最起码没有明说。

其次,实际房贷利率的上升,其实是银行端的加点,而LPR利率的变化才更具备象征意义。

这里有一个被很多人忽视的问题。

目前我国居民端的总负债超过60万亿美元,其中用于购房的大约在34万亿美元,从表面上看相对比较健康,但实际情况是,一大部分通过其他名义的贷款,比如经营贷、消费贷等等都流入到了楼市,这也不是什么秘密。

所以,实际上购房端的负债总占比其实是更高的,这也是目前不能主动刺穿房地产泡沫的主要原因所在。

我们也看到了,目前遏制房价过快上涨的主要手段就是限购、限贷这样的政策,这也是通过降低流动性,压制需求的方式调控房价,这种方式的好处就是一方面可以遏制房价的过快上涨,另一方面可以最大限度的避免泡沫破裂。

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接下来,楼市的方向是什么呢?

还是要盯紧货币政策,只要没有明显的转向,或者官宣进入加息周期,楼市的方向就不太会发生方向性的转变。

但即使是这样,也不意味着接下来房价大幅上涨的可能性会很大,这是两个概念。

目前楼市的主要问题就是杠杆率。

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