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长租公寓冰火两重天

2019年10月20日 13:45来源:未知手机版

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作者 | 刘荻青 编辑 | 罗丽娟

近年来,国内长租公寓公司谋求上市传闻不断。直到一周前,业内终于出现首家提交IPO申请的长租公寓。

美东时间10月7日,长租公寓品牌青客向美国证券交易委员会递交了招股文件,计划登陆纳斯达克,欲以发行ADS(美国存托股票)的形式募资至多1亿美元。若顺利,青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。

不仅青客,此前包括蛋壳、自如等头部长租公寓品牌都相继被曝出正筹备上市。媒体报道称,蛋壳计划最快于今年赴美上市,拟募资金额为6亿至7亿美元;链家旗下长租公寓品牌自如考虑将于明年在美国上市,拟筹资5亿至10亿美元。

针对上市传闻,10月14日,自如CEO熊林对外回应称“暂不急于启动IPO,也没有明确的时间表”。在熊林看来,长租业务具有复杂性强、产业链重、需标准化经营,但经过几年发展,长租模式被越来越多人认可。

“整个行业从创业期进入精耕期,行业从业者需要更稳健、更耐心、更长期的投入到这项事业中。”他表示。

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从资本宠儿到资本困局

长租公寓最初被大众所广泛认知,来自于资本的助力。

2014年,小米集团创始人、董事长兼CEO雷军斥资1亿元投资了一家以租房切入青年和创业者人群的新创公司YOU+(优家)国际青年公寓,引发媒体和社会各界人士的热议和实地探访,YOU+迅速蹿红。

从2015年开始,在红利政策的导向下,房企、国内酒店管理公司、资本、房地产经纪公司等也嗅到了契机,纷纷加入其中,长租公寓热度持续上升。

2015年,铂涛酒店推出旗下公寓品牌窝趣公寓,汉庭酒店发布城家公寓;同年,龙头房企万科成立了泊寓,龙湖成立冠寓;白领公寓品牌蛋壳也在2015年成立,次年,成立了5年之久的自如脱离链家,正式独立运作。与此同时,华平投资低调在2012年对魔方公寓投6000万美元后,2015年再次追加1.4亿美元投资。

根据迈点研究院报告测算,截至2017年底,国内重点城市集中式品牌长租公寓门店约为2000家,房间数约为16万间。但报告也指出,国内公寓市场中,服务式公寓市场规模尚不及10%,而分散式长租公寓占比则近8成。

由于分散式长租公寓获取物业门槛相对更低,对于交通及地理位置的要求较宽松,因此整体规模上,分散式长租公寓发展更为迅速。一时间,市场上分散式长租公寓品牌如雨后春笋般涌现,包括蛋壳、自如、青客、包租婆、优客逸家、魔飞等。

青客在2012年成立于上海,是国内较早一批长租公寓玩家。其定位为白领公寓租赁,并提出“要为1000万青年人提供住房”的目标。

入局以来,青客从未停下积极扩张的步伐,从最初仅运营上海地区的不足1000套房源,到2018年底,青客已运营房源近10万间,业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。

快速扩张需要资金的支持。天眼查显示,截至目前,青客公寓已完成了4轮融资。2012年6月,青客获得纽信创投天使投资;2014年9月,获达晨创投的A轮融资;2015年6月,完成由赛富投资基金和老股东纽信创投的1.8亿元B轮融资;2018年4月,青客再宣布完成数千万美元的C轮融资,由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。

尽管如此,青客依然深陷长期亏损的境地。

其招股书显示,截至2019年6月30日,青客公寓的营业收入为8.979亿元,处于亏损状态,净亏损额为3.73亿元。在2017年及2018财年,净亏损数字分别为2.45亿元和4.99亿元。

在资金方面,到2019年6月底,青客公寓的总资产20.3亿元,总负债则高达27亿元,资产负债率133%。青客将影响业绩的因素归咎于扩大公寓网络、管理前期资本支出和扩张成本等。

“企业对于现金流有强依赖性,进入资本寒冬后,融资难度和成本越来越大,只有通过上市来获取新一轮的资金弹药。”房东东公寓学院创始人全雳认为,青客之所以要在此时上市,也是源于资金的压力。另外,他谈到,面对蛋壳与自如即将上市的风声,房源规模排名第三的青客(第一自如,第二蛋壳)须抢先一步上市,才可能在未来租赁市场获得先机。

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